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“另类”绿景中国地产:深圳隐形地主助推白石洲旧改造富神话

2019-12-02 16:54:14| 发布者: 匿名| 热度: 347

摘要: 深圳白石洲旧改造富一度成为热门话题,但很少人知道站在旧改背后的绿景中国地产。合生创展集团很少走出广州,绿景中国地产现有项目也主要集中在深圳等地,基本圈定在大湾区内。截止2019年6月末,绿景中国地产拥

深圳老白石洲向富人的转型一度成为热门话题,但很少有人知道绿色中国房地产站在转型背后。

这家香港房屋企业在国内行业排名前100位之外,基本上没有出现在土地招牌市场上。依托旧城改造项目的丰厚利润,盈利能力不逊于国内前30家住宅企业。

在今年3月的2018年业绩会议上,该公司首次公开披露了白石洲项目的细节。从那以后,这个项目一直在持续进行。

一家证券公司估计,白石洲价值2200亿元的项目仍处于前期准备阶段。什么时候把它注入上市公司,上市公司将如何吞下这个怪物,仍然是外界关注的焦点。

深圳的“隐形房东”

在中国房地产行业,绿视中国房地产(00095.hk)绝对是一种另类的存在。

斑马的消费调查发现,大多数活跃在房地产市场的房地产公司依靠多渠道征地进行大规模企业扩张。成立于2004年底的格林维尤中国房地产选择了另一条“赛道”,这条赛道依赖于公司控股股东格林维尤集团的土地资源,不受主流竞争的影响。

绿景集团的土地资源主要来自旧城改造,并与控股股东相联系,这是绿景中国房地产独特的核心优势。

2015年至2018年,公司收入分别为12.10亿元、45.90亿元、29.68亿元和45.16亿元,收入分别增长192.61%、279.27%、35.35%和52.16%。

公司收入增长率超过一般住宅企业,毛利率也高于行业平均水平。2015年至2018年,公司毛利率分别为52.50%、50.02%、65.30%和59.49%,盈利能力不低于1000亿住房企业。

如果我们回头看,我们可以看到公司对规模没有明显的渴望。2010年至2014年,其收入规模在2亿元至4亿元之间。直到2015年,该公司在香港成功获得反收购股份,其收入规模才升至10亿英镑。

这类似于广州“隐形房东”联合创始人兼展览集团(00754.hk)的发展。

合生创展集团曾是华南住宅企业中的“华南五虎”之一。它的发展也取决于旧城的改造。尽管上市多年来一直不冷不热,但它绝对是一家默默赚钱的企业。

斑马消费统计发现,在过去18年中,和盛创展集团的平均毛利率约为36.5%,毛利率连续6年超过40%。

和盛创展集团很少走出广州,而绿景中国房地产现有项目主要集中在深圳等地,基本在大湾区划定。

与控股股东的关联策略

与大多数国内房地产公司在当地市场的竞争相比,绿景中国的房地产只是一种漫步。

该公司大部分土地的收购取决于与其控股股东吕晶集团的联系。

斑马消费发现,格林维尤集团通常首先进行土地收购储备和初步开发,然后将净土和其他资产注入上市公司,形成公司新的土地储备。

项目总开发能力为358万平方米,也是未来注入上市公司的重要资产。

自去年年底以来,控股股东已将两项土地资产纳入上市公司。

2019年5月,公司斥资800万元从东莞绿升实业有限公司收购东莞吕晶房地产100%股权,收购东莞樟木头镇2010万平方米土地,开发建设总规划建筑面积61800平方米的购物中心。东莞绿升是公司的实际控制人。黄康静家族的成员最终是独资的。

去年12月,公司全资子公司成龙控股与海益控股和黄康静签订认购协议,以2000万元间接持有海益控股90.1%的股份,以获得珠海香洲区东桥村旧改造项目,面积207200平方米。今年7月初,该项目收到了珠海市关于实施旧改革的确认函。

控股股东提前收费,向上市公司注入土地资源,将大部分利润留给上市公司,这与华润置地(01109.hk)及其母公司华润集团的经营模式几乎相似。

截至2019年6月底,绿景中国房地产的土地储备为440万元,控股股东的土地储备为1210万元。两地的大部分土地储备都集中在深圳、广州、香港和东莞的海湾地区。除深圳白石洲项目外,还有珠海楠溪江项目、东莞樟木头项目和广州南沙项目,都位于大湾区的核心城市。

如何吞下白石洲的老巨无霸

目前,上市公司由执行董事兼董事长黄康静的女儿黄舒静主持。黄康静主要负责绿王集团等事务。

据了解,目前绿王集团仍处于白石洲老改造项目的筹备阶段。根据公司在2019年中期业绩会议上的声明,白石洲老改革的注入步伐将逐步推进,整体注入计划将在今年内确定。

白石洲改造的价值和规模是公司旧城改造史上前所未有的,也是对上市公司和控股股东的前所未有的考验。

控股股东必须首先预付大量资金来收集和储存土地。项目用地注入上市公司系统后,上市公司将向控股股东支付应付账款,直至项目有现金流。

这减轻了上市公司的压力,但它需要控股股东的大量资金支持。

此外,绿王中国的房地产销售数量不是很大。2018年,仅深圳绿王洪树湾一号和绿王国际花卉城两个项目启动,销售额分别为23.5亿元和11.76亿元。

当年,房地产开发和销售收入同比增长73.3%,这也取决于这两个项目。其中,绿王洪书湾一号确认收入15.2亿元,占公司总收入的30%。

2019年上半年,绿王洪书湾一号项目销售额为33.7亿元,确认销售收入为27.5亿元,占公司房地产开发销售收入的92.03%。

对单一项目的过度依赖导致公司抵御风险的能力相对较弱。上述绿王洪树湾一号项目因2017年价格限制未能进入市场,直接导致2017年第一年45亿元的销售任务未能完成。

据《中国日报》报道,除了洪书湾一号,该公司还有6个正在出售或建设中的项目,包括绿景国际花卉城和绿景丽人。

资料来源:投资界

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